Certaines SCPI permettent de bénéficier des principales niches fiscales immobilières (Pinel, Denormandie, Malraux etc.) au travers de fonds. Ces véhicules, comme ces dispositifs, sont très controversés en raison de la survalorisation des avantages fiscaux (court terme) au détriment du bien-fondé économique des investissements.
Cependant, comme souvent, tout est question de compréhension, d’analyse et de sélection. Lorsqu’ils sont bien sélectionnés ils permettent aux souscripteurs de réaliser de belles économies d’impôts, tout en créant de la valeur à long terme.
Il existe également des alternatives aux SCPI fiscales permettant d’optimiser la fiscalité de ces supports, particulièrement plébiscités par les épargnants.
La SCPI fiscale : de quoi parle-t-on ?
Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) dite « fiscale » représente un véhicule d’investissement qui réunit des fonds auprès d’investisseurs particuliers pour les allouer ultérieurement à un portefeuille immobilier qui répond aux critères d’admissibilité des dispositifs de défiscalisation tels que le Pinel, le Denormandie ou encore le Malraux.
Les investisseurs en SCPI fiscales bénéficient des mêmes avantages fiscaux qu’ils obtiendraient s’ils avaient investi directement dans l’immobilier locatif sans avoir à gérer leur bien au quotidien.
Il existe différentes SCPI fiscales. Néanmoins, il faut savoir que les SCPI Pinel et les SCPI Denormandie sont concernées par le plafonnement des niches fiscales de 10 000 euros par an. Les autres ne le sont pas.
Ces SCPI fiscales sont disponibles via des cabinets de gestion de patrimoine ou des plateformes en ligne telles que colbr.co.
La SCPI Pinel
Les investisseurs détenant des parts de SCPI Pinel bénéficient des mêmes avantages fiscaux que ceux qui investissent directement dans l’immobilier en vertu de la Loi Pinel. Cependant, cela est conditionné au respect des conditions générales de la Loi Pinel par la société de gestion responsable de la SCPI fiscale Pinel. Ces conditions impliquent la mise en location d’immeubles neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA) pour une période s’étalant de 6 à 12 ans.
L’investisseur profite ainsi de revenus fonciers proportionnels à ses parts, en plus d’une réduction d’impôt qui peut atteindre jusqu’à 21 %, avec un plafond de 63 000 €.
Ces avantages vont diminuer progressivement jusqu’en 2024.
Tableau récapitulatif des avantages fiscaux liés au Pinel et estimations des années à venir :
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Durée d’Engagement |
2021 |
2022 |
2023 |
2024 |
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6 ans |
12% |
12% |
10,5% |
9% |
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9 ans |
18% |
18% |
15% |
12% |
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12 ans |
21% |
21% |
17,5% |
14% |
Exemple
Ana achète des parts de SCPI Pinel (avant 2023) d’une valeur de 100 000€. La durée d’engagement est de 9 ans. Ce choix engendre une réduction d’impôt de 18 %*, cequi donne 100 000 € x 18 %, soit une réduction d’impôt de 2 000 € par an.
*18 % est le taux de réduction d’impôt applicable sur une période de 9 ans.
La SCPI Denormandie
Le régime Denormandie est l’équivalent du Pinel dans l’ancien. Comme pour le Pinel, les SCPI Denormandie reproduisent donc l’avantage fiscal du dispositif à l’échelle d’un fonds.
Elles se spécialisent dans l’investissement dans des biens immobiliers dégradés, idéalement situés en plein cœur des villes, avec l’objectif de les rénover.
Voici les conditions essentielles du dispositif :
- Type de bien immobilier éligible : Appartements ou maisons anciennes nécessitant des travaux de rénovation.
- Zone géographique éligible : Les zones éligibles sont spécifiquement définies et correspondent souvent à des centres-villes ou des quartiers en rénovation dans certaines villes françaises.
- Travaux de rénovation : Au moins 25 % du prix d’acquisition du bien doivent être consacrés à des travaux de réhabilitation et d’amélioration énergétique.
- Durée de location : Les biens rénovés doivent être loués pour une période de 6 à 12 ans, avec la possibilité d’obtenir des avantages fiscaux.
- Type de locataire : Le dispositif Denormandie vise à favoriser la location à des locataires du secteur libre. Il n’impose pas de plafonds de ressources pour les locataires, contrairement à d’autres dispositifs.
- Engagement à long terme : Les fonds investis sont généralement bloqués pour une durée minimale de 10 ans. Il est important de prévoir un engagement à long terme.
- Frais de souscription : Les frais d’acquisition de parts de SCPI Denormandie peuvent être relativement élevés et doivent être pris en compte dans l’évaluation de l’investissement.
- Rentabilité : Il est crucial de noter que la rentabilité de l’investissement n’est pas garantie et dépendra de divers facteurs, notamment la localisation et la réussite des travaux de rénovation.
Les SCPI Malraux
Les SCPI dites « Malraux » s’appuient le dispositif fiscal Malraux, programme de défiscalisation immobilière qui encourage la rénovation et la préservation du patrimoine architectural français.
L’essentiel du dispositif :
- Nature de l’investissement : Le dispositif Malraux s’applique à la rénovation d’immeubles anciens situés dans des zones protégées ou éligibles. Ces biens immobiliers doivent généralement être classés en secteur sauvegardé, en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), ou être situés dans un quartier dégradé.
- Travaux de rénovation : Les travaux de rénovation doivent être d’envergure, visant à restaurer ou à conserver les caractéristiques architecturales du bâtiment. Ils doivent représenter au moins 50 % du coût total de l’opération.
- Réduction d’impôt : Les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu équivalente à 22 % ou 30 % des dépenses de travaux, en fonction de la localisation du bien. La réduction d’impôt est répartie sur 3 ans.
- Plafond des travaux : Le montant des travaux éligibles est plafonné à 400 000 € sur une période de 4 ans, soit 100 000 € par an.
- Durée d’engagement : Les investisseurs doivent s’engager à conserver le bien rénové et à le mettre en location non meublée pendant 9 ans minimum. Il est également possible de prolonger cet engagement pour bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire.
- Localisation : Le dispositif Malraux s’applique dans diverses villes de France, notamment dans les centres-villes historiques où la préservation du patrimoine est une priorité.
- Report du déficit foncier : Si les dépenses de travaux dépassent les revenus fonciers, le déficit foncier peut être reporté sur d’autres revenus fonciers pendant 10 ans.
Exemple
Jacquie souscrit 150 parts de SCPI Malraux. Chaque part vaut 500 €, cela représente un investissement total de 75 000 €. La quote-part des travaux représente 43 600 €. Le montant de la réduction d’Impôt sur le Revenu (IR) en une seule fois est de 13 080 € (équivalent à 18 % du montant souscrit).
Les SCPI « déficit foncier »
Le régime Les SCPI de déficit foncier s’orientent vers l’investissement dans des immeubles nécessitant des rénovations. Dans ce cadre, les investisseurs ont la possibilité de déduire les dépenses liées à la rénovation de leurs revenus fonciers, avec une limite de 10 700 € par an. Il convient de noter que ce déficit foncier peut être reporté sur une période de 10 ans.
Cas pratique :
Situation de départ :
- Montant de l’investissement en parts de SCPI : 75 000 €
- Quote-part affectée aux travaux : 54 %, répartie sur 2 ans, soit 40 500 € sur 2 ans
- Revenus fonciers annuels : 20 000 €
- Taux Marginal d’Imposition (TMI) : 30 %
- Prélèvements sociaux : 17,2 %
Gain fiscal :
- Économie fiscale sur l’Impôt sur le Revenu (IR) : 40 500 € x 30 % = 12 150 €
- Économie de prélèvements sociaux : 40 500 € x 17,2 % = 6 966 €
- Économie fiscale totale : 19 116 € sur 2 ans (équivalent à 25,49 % du montant de l’investissement).
Une stratégie particulièrement intéressante pour les investisseurs avec une fiscalité importante sur les revenus fonciers.
Bien choisir sa SCPI fiscale : les pièges à éviter
Les SCPI fiscales, comme tout placement comporte des risques. Ces risques de base sont parfois mal évalués quand il s’agit de placement avec une composante fiscale. Il est aisé de surpondérer l’intérêt fiscal qui se matérialise généralement à très court terme par rapport à l’intérêt économique qui est souvent long terme.
Voici les points essentiels à regarder avant de mette en place un investissement fiscal :
- Expertise – Quelle est l’expertise du gérant sur la stratégie présentée ? A-t-il déjà mis en place ce type de véhicules dans le passé ? Quelle est la situation des véhicules précédents ?
- Travaux – Les SCPI fiscales sont essentiellement liées à la réalisation de travaux, ainsi il faut vérifier que la société de gestion maitrise parfaitement cette composante. A-t-elle une équipe travaux internalisée ? Comment la société de gestion communique-t-elle sur la conduite des travaux ? Peut-on suivre le bon déroulement de ces derniers (respect du budget et des calendrier) dans les reportings de la société de gestion ?
- Stratégie – Quelle est la stratégie d’acquisition ? Quelle zone(s) géographique(s) ? Quelle taille d’actifs ? Quelle capacité de sourcing?
- Marché – Quel est le prix moyen à l’acquisition ? Quel delta par rapport au marché ?
Ces questions peuvent paraitre fastidieuses et pourtant il s’agit d’une liste non exhaustive. Si vous ne parvenez pas à y répondre, veillez à ce que celui qui vous vend les SCPI puisse faire ce travail d’analyse à votre place. Les SCPI étant quasi exclusivement distribuées par des intermédiaires (conseillers en gestion de patrimoine ou plateforme comme Colbr), vous avez tout intérêt à vous faire accompagner dans votre investissement. Il ne vous viendrait pas à l’esprit d’acheter un appartement sans le visiter !
Les avantages & inconvénients de la SCPI fiscale
L’immobilier est à la fois l’actif le plus fiscalisé en France et en même temps l’un des principaux outils de défiscalisation. La nature physique peut néanmoins décourager de nombreux investisseurs qui ne souhaitent pas suivre des travaux ou gérer des locataires. Les SCPI fiscales offrent donc une alternative assez séduisante sur le papier. Il faut cependant bien comprendre les différents avantages et inconvénients de la classe d’actif avant de se lancer.
- L'accessibilité, vous pouvez y investir dès quelques milliers d'euros.
- La gestion de votre investissement est intégralement déléguée à un tiers, de la conduite des travaux au quittancement des locataires..
- Le risque locatif n'est pas concentré sur un seul locataire, il est réparti sur tous les locataires du véhicule.
- La déduction fiscale est intéressante, sans risque réglementaire ou capitalistique démesuré.
- La facilité administrative : pas de fais comptable ou de calcul complexe. La société de gestion vous transmet l’ensemble des éléments à déclarer et vous propose souvent même de vous aider dans votre déclaration.
- Un actif (très) illiquide : les SCPI fiscales sont à capital dit fermé ce qui ne permet pas à la société de gestion d’assurer la liquidité en cas de retrait. La seule manière de sortir du dispositif avant la fin de la durée de vie du fonds consiste donc à trouver une contrepartie en gré à gré. Et même en cas de sortie anticipé, il faudra veiller à éviter un risque de requalification par le Fisc.
- Une structure de frais élevée : les SCPI fiscales présentent une structure de frais très importante, généralement de l’ordre de 12%.
- Un risque de perte en capital : comme pour les investissements fiscaux en direct, il y a très souvent des offres avec de mauvais fondamentaux économiques qui conduisent à la matérialisation de moins-values.
Faut-il investir en SCPI fiscale ?
Les SCPI fiscales peuvent être de très bons investissements. Cependant pour optimiser ce type d’investissement, il faut d’abord le faire correspondre à la bonne situation (il faut payer de la fiscalité par exemple !) et bien la choisir en fonction de ses qualités intrinsèques, non fiscales ! Nous vous conseillons d’en discuter avec un conseiller, vous pouvez prendre rendez vous avec un conseiller Colbr juste ici.
Quelle est la différence entre une SCPI fiscale et une SCPI classique ?
Les SCPI fiscales et les SCPI « classiques » ont un certain nombre de caractéristiques distinctes :
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SCPI fiscale |
SCPI de rendement |
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Structure du capital |
Capital fixe |
Capital variable |
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Rendement |
En moyenne : 2% |
En moyenne : 4,5% |
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Liquidité |
Non (vente de gré à gré) |
Oui (assurée par la SGP) |
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Avantage fiscal |
Oui |
Non |
Quelles stratégies alternatives aux SCPI fiscales pour optimiser sa fiscalité via les SCPI ?
La SCPI en nue-propriété : un bon plan fiscal ?
La SCPI comme l’immobilier permet de scinder la propriété en deux : nue-propriété et usufruit. Dans le cas de l’usufruit, le porteur de part percevra les dividendes pendant une durée définie (le plus souvent) ou viagère, tandis que le nu propriétaire sera propriétaire des actifs acquis par la SCPI.
L’utilisation du démembrement et plus spécifiquement de la nue-propriété permet d’investir en SCPI sans aucun impôt sur le revenu, prélèvement social ou impôt sur la fortune immobilière (IFI).
En complément de la fiscalité avantageuse durant la durée de démembrement, l’acquisition en « nue-pro » se fait le plus souvent avec une décoté qui peut aller jusqu’à 40% (selon la durée). Ceci permettant ainsi de constituer un patrimoine immobilier et un rendement in fine plus important. Une stratégie idéale quand on anticipe une pression fiscale moins importante à la fin du démembrement – comme c’est souvent le cas lorsque l’on prépare un départ à la retraite.
Cas pratique :
-Prenons un investissement initial de 20 000 € avec un rendement à 5%. Le prix de part est à 100 € et la durée du démembrement est de 5 ans. La décote à l’acquisition est de 20% et le TMI est à 30%.
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Scénario |
En Pleine Propriété |
En Nue-Propriété |
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Montant de l’investissement (€) |
20 000 € |
20 000 € |
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Prix par part (€) |
100 € |
80 € |
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Nombre de parts achetées |
200 |
250 |
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Rendement annuel |
5% |
0% (les loyers vont à l’usufruitier) |
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Rendement en année 6 (€) |
1 000 € |
800 (25% de 20,000 €) |
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Montant des loyers en année 6 (€) |
1 000 € |
1 250 € |
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Fiscalité sur les 5 ans (€) |
1 500 (30% de 5,000 € x 5 ans) |
– |
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Différence de rendement in fine (%) |
– |
+25% |
La SCPI « Européenne » : vraiment avantageuse fiscalement ?
Les SCPI européennes permettent de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, où les loyers perçus ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
Cela permet également de jouir d’une fiscalité réduite via des conventions fiscales prévoyant généralement deux dispositifs : le mécanisme du crédit d’impôt (appliqué en Allemagne et en Italie) et le mécanisme du taux effectif, en Belgique, en Finlande et aux Pays-Bas
En principe, cette réduction consiste à ramener le taux d’imposition français sur les SCPI européennes à un taux équivalent à la différence entre le Taux Marginal d’Imposition (TMI) et le Taux Moyen d’imposition.
Les questions que vous vous posez sur la SCPI fiscale
Pour finir, voici une liste non exhaustive des questions que vous vous posez en tant qu’investisseurs particuliers sur la SCPI fiscale. Si à l’issue vous avez encore des interrogations, contactez nous directement sur colbr.co. Si le sujet des SCPI vous intéresse, vous pouvez également aller lire notre article sur la SCPI résidentielle et celui sur la SCPI de rendement.
Quel est le rendement moyen d’une SCPI fiscale ?
2%.
Qui peut investir en SCPI fiscale ?
Tout personne physique ou morale.
Peut-on acheter des SCPI fiscales à crédit ?
Oui, ces SCPI sont finançables. En revanche les financements sont généralement nettement plus difficiles à mettre en place et moins intéressant depuis les hausses de taux successives des dernières années.
Peut-on revendre avant la fin de la durée du fonds ses parts de SCPI fiscale ?
Oui, uniquement de gré à gré. Il vous incombe donc de trouver une contrepartie. Contrairement aux SCPI de rendement dont la liquidité est directement assurée par la société de gestion via les nouvelles souscriptions.
Attention : en cas de vente anticipée, les avantages fiscaux déjà acquis peuvent être remis en question par l’administration.
Comment se déroule l’achat de parts de SCPI fiscale ?
L’achat de part de SCPI fiscale se fait le plus souvent par l’intermédiaire d’un conseiller en gestion de patrimoine ou par des plateformes en ligne comme colbr.co ?
Comment sont imposés les revenus générés par une SCPI résidentielle ?
Les dividendes versés sont imposés comme des revenus fonciers. A savoir TMI (indiqué sur votre dernier relevé d’imposition) + prélèvement sociaux (17,2%).
A partir de combien, peut-on investir en SCPI fiscale ?
5 000 €.
Les SCPI fiscales sont-elles assujetties à l’IFI ?
Oui.
