Aussi paradoxal que cela puisse paraitre, l’investissement résidentiel en SCPI est assez rare puisqu’il ne représente que 6% du marché et que ces 6% sont essentiellement investis en immobilier fiscal. Le gros du marché de la SCPI est composé d’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, logistique, santé etc.). Faisons d’abord un point sur le marché résidentiel avant de s’intéresser à la SCPI résidentielle.
Pourquoi investir en résidentiel ?
Un marché plus résilient par construction
Depuis le début de l’année 2023, les baisses de SCPI (tertiaires) se succèdent. Cela s’explique par la très forte sensibilité de la classe d’actifs aux taux. Ces produits sont effectivement dans les mains de grands allocataires d’actifs institutionnels qui ont en quelques mois vu les obligations d’Etat dites « sans risque » passer de taux négatif à plus de 5%…
Le résidentiel, notamment en France, est quant à lui très majoritairement détenu par des particuliers. Ces derniers n’ont pas non plus été épargnés par les taux qui impactent directement la capacité d’endettement des ménages mais les décisions d’arbitrage ne sont pas les mêmes !
Un investisseur ayant acheté sa résidence principale en 2020 au plus fort du marché va réfléchir à deux fois avant de vendre avec une moins-value – ceci d’autant plus que son achat précédent, même si plus cher, est souvent adossé à un emprunt impossible à retrouver aujourd’hui. Concrètement, même si les prix ont baissé sa charge mensuelle ne baisserait pas forcément d’autant… Ce qui explique que l’on observe plutôt une baisse brutale du volume de transactions qu’une baisse des prix.
Simulations : coût d’occupation et variations (prix & taux)
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Valeur de référence |
Baisse de 10% |
Baisse de 20% |
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Prix |
1 000 000 € |
900 000 € |
800 000 € |
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Durée |
25 ans |
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Taux |
1,5% |
5,0% |
5,0% |
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Charges mensuelles |
3 999 € |
5 261 € |
4 677 € |
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Variations |
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+31% |
+16% |
Des opportunités d’arbitrage à saisir
Contrairement aux marchés tertiaires, le marché de l’immobilier résidentiel est nettement moins concentré dans les principales agglomérations et présente des niveaux de rendements très hétérogènes.
Certaines grandes villes comme Brest, Niort ou Limoges permettent d’obtenir des rendements supérieurs à 6% alors que Paris ou Bordeaux étaient plus proche de 3%. Or ces écarts de taux ne sont pas toujours justifiés par une vacance locative plus importante ou des taux d’impayé plus élevés. La sous-offre de logement touche toute la France et toutes les grandes villes ou presque. Ainsi se positionner dans les zones en tension avec des primes de risques intéressantes représente une belle opportunité ainsi qu’une bonne couverture face aux hausses de taux actuelles.
Pourquoi investir en résidentiel via une SCPI ?
Investir dans des SCPI résidentielles offre de nombreux avantages pour les investisseurs particuliers :
- Diversification du risque : Les SCPI résidentielles permettent aux investisseurs de diversifier leur portefeuille immobilier tout en déléguant la gestion des biens à des experts. Ce partage des risques offre une certaine sécurité en cas de vacance locative, de travaux ou d’impayés, car les responsabilités sont mutualisées entre les participants de la SCPI.
- Rendements attractifs : Les SCPI résidentielles ont le potentiel d’offrir des rendements attractifs et des taux de rentabilité élevés, ce qui peut être particulièrement intéressant pour les investisseurs recherchant des revenus réguliers et qui n’ont pas la possibilité d’investir en dehors des grandes métropoles où ces performances sont inaccessibles.
- Personnalisation des stratégies : Les investisseurs ont la possibilité de choisir parmi différentes stratégies d’investissement en fonction de leurs objectifs. Ils peuvent opter pour la maximisation des dividendes, la croissance du capital ce qui permet une personnalisation adaptée à leurs besoins financiers et fiscaux.
- Accessibilité : les investisseurs ont la possibilité d’investir dans les fonds et donc dans l’immobilier dès quelques milliers d’euros, contrairement à l’immobilier direct qui requiert des réserves d’épargne très importantes.
Les SCPI résidentielles offrent une solution diversifiée et gérée par des experts pour les investisseurs particuliers, tout en permettant une personnalisation des stratégies d’investissement. Il est cependant recommandé de s’appuyer sur le conseil d’un professionnel financier ou fiscal pour prendre des décisions éclairée car tout investissement comporte des risques.
Quelle est la meilleure SCPI résidentielle ?
Kyaneos Pierre est la seule SCPI résidentielle de rendement ayant généré une performance supérieure à 5,5% depuis sa création en 2018.
Elle présente également un excellent niveau de collecte (déjà plus de 300 M€ de capitalisation) et une collecte positive en 2024, ce qui lui permet de continuer de saisir des opportunités dans un marché plus que jamais favorable aux acquéreurs. En outre, le risque est particulièrement bien maitrisé grâce à une répartition du portefeuille sur 528 immeubles, près de 4000 lots et presque autant de locataires.
Kyaneos permet également de se positionner sur des secteurs et des villes très rentables avec une belle projection capitale, qui se justifie notamment par le prix moyen à l’acquisition inférieur au coût de construction en France.
Enfin la société de gestion prend également très à cœur son rôle dans la transformation énergétique du parc immobilier français et mène un plan de rénovation particulièrement actif à l’échelle de l’ensemble de son portefeuille
Classement SCPI résidentielle : Les meilleurs rendements
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Nom SCPI |
Rendement brut |
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Kyaneos Pierre |
5,94% |
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Selectipierre 2 |
4,03% |
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Primofamily |
3,03% |
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Novapierre Résidentiel |
2,11% |
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Grand Paris Résidentiel |
– |
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Patrimmo Croissance |
– |
Si vous envisagez de prendre position dans une SCPI résidentielle, Louve Invest vous offre un soutien individualisé et met à votre disposition des ressources instructives pour vous guider dans le choix de la SCPI résidentielle qui répondra à vos besoins. Vous pouvez également consulter notre article sur la SCPI de rendement et sur la SCPI fiscale. Nos experts chez Colbr sont également accessibles pour répondre à toutes vos questions, que ce soit par téléphone, par courrier électronique ou à travers notre service de chat en ligne.
