La loi Pinel est un dispositif incontournable lorsque l’on s’intéresse à l’investissement immobilier. Elle est tantôt décriée tantôt acclamée par les conseillers en investissement. Dans cet article, nous allons répondre à quelques une des questions clés pour vous aider à mieux comprendre ce dispositif.
Qu'est ce que la loi Pinel ?
La Loi Pinel est un dispositif fiscal français visant à encourager l’investissement dans l’immobilier locatif, a été mis en place le 1er septembre 2014 par Sylvia Pinel, alors ministre du Logement et est entré en vigueur le 1er janvier 2015. Cette loi a succédé à la Loi Duflot et offre aux investisseurs des avantages fiscaux significatifs pour l’acquisition de biens immobiliers neufs ou en état d’achèvement.
Pour aller plus loin : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F35782
Pinel 2023
Avant de rentrer dans le vif du sujet, il convient de rappeler ue le dispositif Pinel va prendre fin le 31 décembre 2024. Elle resterait possible pour les investissements de 2022, 2023 et même 2024. Il y a quelques spécificités à à prendre en compte côté fiscal d’ici cette date butoir. Rendez vous à la question « Quel est le montant de la réduction d’impôt en loi Pinel » pour le détail.
Comment fonctionne la loi Pinel ?
La loi Pinel fonctionne en accordant une réduction d’impôt aux investisseurs, calculée en pourcentage du montant de leur investissement initial. Cette réduction varie en fonction de la durée de location choisie (6, 9 ou 12 ans). Par exemple, si M. Dupont investit 200 000 euros dans un appartement neuf qu’il s’engage à louer pendant 9 ans, il peut bénéficier d’une réduction d’impôt de 18 %, soit 36 000 euros étalés sur la période de location.
Quels sont les avantages fiscaux de la loi Pinel ?
Les avantages fiscaux de la loi Pinel sont multiples. Outre la réduction d’impôt, les investisseurs profitent d’une source de revenus supplémentaire grâce aux loyers perçus. De plus, la constitution d’un patrimoine immobilier solide est envisageable. La loi Pinel favorise également la constitution d’un capital pour la retraite ou la transmission de patrimoine à ses descendants.
Quels sont les critères d'éligibilité pour investir en loi Pinel ?
Pour être éligible à la loi Pinel, vous devez investir dans un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement. Le bien doit respecter des normes de performance énergétique (RT 2012 ou label BBC). Il doit être situé dans une zone éligible (voir question suivante) et être mis en location nue à titre de résidence principale.
Quelles sont les zones éligibles à la loi Pinel ?
Les zones éligibles à la loi Pinel sont définies par le gouvernement en fonction du niveau de tension locative et de la demande de logements. Elles sont réparties en 6 zones, de A bis à B2, où la demande de logements est la plus forte. Par exemple, les zones A bis, A, et B1 sont les plus prisées et offrent les avantages fiscaux les plus attractifs.
Pour aller plus loin : https://www.nexity.fr/guide-immobilier/conseils-investissement/dispositif-pinel/zones-eligibles-loi-pinel
Quel est le montant de la réduction d'impôt en loi Pinel ?
La réduction d’impôt en loi Pinel varie en fonction de la durée de location. Pour une location de 6 ans, elle équivaut à 12 % du montant de l’investissement initial, 18 % pour une location de 9 ans, et 21 % pour une location de 12 ans. Il existe également un plafond d’investissement de 300 000 euros par an et de 5 500 euros par mètre carré.
Comme annoncé en début d’article, retrouvez ici les prévisions de l’évolution du taux de réduction de la loi Pinel entre les années 2021 et 2024. A noter que la baisse des taux ne concernera que les investissements commençant en 2023 ou après.
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2021 |
2022 |
2023 |
2024 |
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Location à 6 ans |
12% |
12% |
10,5% |
9% |
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Location à 9 ans |
18% |
18% |
15% |
12% |
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Location à 12 ans |
21% |
21% |
17,5% |
14% |
Combien de temps doit-on louer le bien pour bénéficier de la réduction d'impôt ?
Le choix de la durée de location en loi Pinel est une décision cruciale, car elle influence directement le montant de la réduction d’impôt que vous pourrez obtenir. La durée de location minimale pour bénéficier de la réduction d’impôt en loi Pinel est de 6 ans, mais vous avez la possibilité de prolonger la location jusqu’à 9 ans ou 12 ans. En règle générale, plus la durée de location est longue, plus la réduction d’impôt sera importante.
Le choix de la durée de location doit être fait en fonction de vos objectifs personnels et de votre capacité à maintenir le bien en location sur la durée choisie.
Exemple
Amine a investi dans un appartement neuf en loi Pinel. S’il opte pour une location de 6 ans, il pourra bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 % de son investissement. En revanche, s’il s’engage pour 9 ans, la réduction augmentera à 18 %. Enfin, s’il choisit la durée maximale de 12 ans, la réduction d’impôt atteindra 21 %.
Y a-t-il un plafond de loyer en loi Pinel ?
Oui, la loi Pinel fixe des plafonds de loyers en fonction de la zone géographique et de la taille du logement. Les plafonds ont pour but de garantir l’accessibilité des biens à la location pour un public large. Les plafonds de loyer sont actualisés chaque année et varient en fonction de la zone.
Pour aller plus loin : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151
Peut-on investir dans l'ancien avec la loi Pinel ?
Non, la loi Pinel ne concerne que les biens immobiliers neufs ou en l’état futur d’achèvement. Les biens anciens ne sont pas éligibles à ce dispositif. Cependant, il existe d’autres dispositifs fiscaux, comme le dispositif Denormandie, qui encouragent l’investissement dans l’immobilier ancien en contrepartie de travaux de rénovation.
Comment calculer le loyer maximum en loi Pinel ?
Le calcul du loyer maximum en loi Pinel est basé sur un plafond au mètre carré fixé par le gouvernement, spécifique à la zone du bien et à la taille du logement.
Pour aller plus loin : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1310
Exemple
Si Mme Gerton possède un appartement de 60 mètres carrés dans la zone B1, le plafond de loyer au mètre carré est de 10,44 euros. Donc, le loyer maximum qu’elle peut demander est de 60 mètres carrés x 10,44 euros/mètre carré = 626,40 euros par mois.
Loi Pinel ou LMNP : quel est le meilleur choix pour votre investissement ?
Le choix entre la loi Pinel (dispositif de défiscalisation pour l’investissement locatif dans le neuf) et le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) dépend de vos objectifs et de votre situation personnelle. La loi Pinel est davantage adaptée aux investisseurs souhaitant investir dans le neuf, tandis que le statut LMNP est conçu pour ceux qui souhaitent investir dans la location meublée, que ce soit dans le neuf ou l’ancien.
Il est essentiel de prendre en compte l’ensemble de votre situation (fiscale, objectifs d’investissement, type de bien que vous souhaitez acquérir) pour déterminer le choix qui convient le mieux à vos besoins.
Pour aller plus loin : https://www.nexity.fr/guide-immobilier/conseils-investissement/investissement-locatif/comparatif-pinel-lmnp
Exemple
Thomas est un cadre supérieur résidant à Lyon, il cherche un moyen d’optimiser sa situation fiscale tout en investissant dans l’immobilier locatif. Après avoir consulté un conseiller financier et étudié les options qui s’offrent à lui, il se retrouve à envisager deux choix : la Loi Pinel et le statut LMNP
Il dispose d’une épargne de 200 000 euros qu’il souhaite investir dans son bien, il souhaite également que cet investissement puisse lui procurer des revenus supplémentaires à moyen terme.
Thomas examine l’option du statut LMNP. Cependant, il réalise que le LMNP nécessite davantage de gestion. En tant que cadre supérieure, il souhaite minimiser les soucis liés à la location, ce qui rend l’investissement en Loi Pinel plus attrayant pour son cas. Le LMNP implique en outre un régime réel d’imposition, avec une comptabilité plus complexe et des obligations fiscales plus importantes. Il préfère opter pour la simplicité et la sécurité offertes par la Loi Pinel, avec une réduction d’impôt garantie en échange de la location du bien
Il va alors acheter un appartement neuf à Lyon, dans une zone éligible au dispositif Pinel. Après avoir consulté le simulateur du gouvernement, il découvre que la réduction d’impôt qu’il pourrait obtenir serait de 36 000 euros (soit 18 % de son investissement) si elle s’engage à louer le bien pendant 9 ans.
De plus, il prévoit de louer le bien vide, la location vide sera moins contraignante en termes de gestion que la location meublée, ce qui convient à sa situation et ses objectifs.
Est-il possible de louer un appartement en PInel à son enfant ?
Oui, il est possible de louer un bien acquis en loi Pinel à un enfant, à condition que certaines règles soient respectées. La location doit être effectuée dans le cadre d’un contrat de location classique, avec un loyer fixé à un niveau de marché. La relation locative doit être authentique, c’est-à-dire que le bien doit être réellement destiné à être la résidence principale de l’enfant, et le bail doit être établi dans les règles.
Prenons l’exemple de M. Dubois, qui a investi dans un appartement en loi Pinel et souhaite le louer à sa fille. Il doit s’assurer que le loyer est fixé à un montant conforme aux plafonds de la loi Pinel, en fonction de la zone géographique. De plus, il devra respecter les obligations légales du bail, telles que l’établissement d’un contrat de location, le paiement du loyer, et l’entretien du bien.
Il est essentiel de noter que la location à un enfant ne permettra pas à M. Dubois de bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Pinel, car celle-ci est destinée à encourager la location à des tiers. La location à un enfant doit donc être envisagée en fonction de vos objectifs patrimoniaux et familiaux.
Pour aller plus loin, vous pouvez aller sur le site du gouvernement, rubrique « Les conditions de location à respecter.
