SCPI mode d'emploi
Une SCPI est un fonds d’investissement, géré par une société de gestion, qui collecte de l’argent auprès d’investisseurs associés dans le but d’investir dans l’immobilier. En contrepartie de ces investissements la SCPI redistribue l’intégralité des recettes générées (loyers + plus-value) à ses porteurs de parts sous forme de dividendes.
Quels sont les différens types de SCPI ?
On peut distinguer 3 grandes familles de SCPI :
- Les SCPI de rendement
- Les SCPI de capitalisation
- Les SCPI fiscales
Qui peut investir ?
Les SCPI collectent en grande partie auprès d’investisseurs particuliers mais elles peuvent également collecter auprès d’entreprises, d’associations et d’investisseurs institutionnels. Les assureurs, au travers des contrats d’assurance vie ont notamment des parts importantes dans certains fonds du marché.
A partir de combien puis-je investir ?
Les montants minimums de souscription varient en fonction de chaque véhicule et des sociétés de gestion. Le montant minimum de souscription le plus faible est de 195€ et il peut dépasser les 10 000€ dans certaines sociétés.
Les frais associés
Les SCPI sont souvent pointées du doigt comme des placements très chargés en frais. En règle générale, on retrouve 2 principales couches de frais :
- Les frais de souscription : généralement compris entre 10 & 12%.
- Les frais de gestion : généralement compris entre 10 & 15 % des revenus locatifs.
En complément, on peut retrouver certains frais complémentaires comme :
- Les frais d’acquisition (pouvant aller de 0 à 8% HT du prix d’acquisition), ils sont souvent pratiqués par les SCPI dites sans frais.
- Les frais de cession (pouvant aller de 0 à 5% HT du prix de cession), ils sont dans certains cas conditionnés à la réalisation d’une plus-value.
- Les frais de suivi des travaux (pouvant aller de 0 à 5% HT des travaux engagés sur le pace), ils rémunèrent la définition des plans, la sélection et la gestion des partenaires et le choix et le pilotage des prestataires.
Si l’on cumule tout cela, l’ardoise peut effectivement être lourde ! Il est donc fondamental d’étudier en détail la structure de frais de votre SCPI.
Que financent les frais de souscription (droits d’entrée) ?
Les frais de souscription servent à rémunérer le distributeur (CGP, banque, courtier en ligne) et la société de gestion.
Quelle est la part reversée au distributeur ?
La part du distributeur équivaut généralement à la moitié des frais de souscription. Elle peut varier selon les sociétés de gestion et les distributeurs entre 0 et 8%.
Les frais de souscription servent-ils à payer les frais liés à l’acquisition (frais d’agence, frais de notaire) ?
Non ! Une pratique commerciale trompeuse, consiste à faire passer les droits d’entrée de la SCPI pour une refacturation des frais de transaction (frais d’agence, frais de notaire) or les frais de transaction sont bien supportés par la SCPI.
Les frais de souscription sont-ils récurrents ?
Non. Ils sont payés en une seule fois au moment de la souscription.
Les frais de souscription sont-ils payés à la sortie ?
Non. Les frais de souscription sont bien payés lors de la souscription, comme leur nom l’indique. En revanche les rendements cibles affichés par les sociétés de gestion sont exprimés net de frais (y compris frais d’entrée). Ainsi on ne « subit » les frais de souscription qu’en cas de retrait.
A quoi correspondent les frais de gestion ?
Les frais de gestion d’une SCPI sont prélevés directement sur les loyers et rémunèrent la société de gestion pour les missions suivantes :
- Gestion des locataires (négociation de bail, quittancement, SAV etc.)
- Entretien des immeubles (Gestion courante, entretien)
- Valorisation du patrimoine (Stratégie de cession)
- Gestion des associés (distribution des dividendes, communication etc.)
Quel est le rendement moyen d'une SCPU ?
Au 31/12/2022, le rendement moyen des SCPI était de 4,53% selon l’ASPIM.
Comment est calculé le rendement d’une SCPI ?
Le Taux de Distribution (TD)
La SCPI étant essentiellement connue comme un véhicule de rendement, il n’est pas étonnant que le principal indicateur de performance observé soit son taux de distribution. Ce fut notamment le cas durant les années 2010 – 2020 marquées par des taux directeurs historiquement bas, atteignant même les territoires négatifs.
Compte tenu de nombreux litiges sur la pertinence de l’indicateur de rendement historique, le TDVM, l’AMF et la principale association professionnelle (l’ASPIM) se sont entendus :
Pour une SCPI à capital variable : Dividende brut (y.c. acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées – versé en année n) / Prix de souscription (au 1er janvier de l’année n).
Pour une SCPI à capital fixe : Dividende brut (y.c. acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées – versé en année n) / Prix de part acquéreur moyen (de l’année n-1).
Le rendement global immobilier
En SCPI, le rendement est exprimé sous la forme d’un « rendement global immobilier » qui correspond à la somme du taux de distribution (TD) de l’année n et de la variation du prix de part entre l’année n-1 et l’année n. Ce faisant, si l’on a un TD de 4% et une variation de prix de part de -1%, le rendement global immobilier sera de 3%.
Cette méthode de calcul était déjà en place depuis bien longtemps pour les OPCI.
Le TRI
Soit le rendement annualisé de la SCPI (distribution + revalorisation). Il est calculé pour les SCPI d’une ancienneté d’au moins 5 ans et doit être complété par les deux autres indicateurs.
La SCPI de rendement
La SCPI de rendement est une forme d’investissement immobilier où les épargnants achètent des parts pour investir dans des biens immobiliers gérés par une société civile de placement immobilier. Les loyers perçus sont redistribués sous forme de dividendes après déduction des frais de gestion, offrant ainsi un rendement régulier.
Vous avez la base du concept ! Au vu du tumulte provoqué à la fin de l’été 2023, il convient de se repencher sur le potentiel et cette classe d’actifs pour les investisseurs.
Pourquoi souscrire à une SCPI de rendement ?
La SCPI de rendement est un produit d’épargne particulièrement pertinent pour les personnes à la recherche d’un complément de revenus. Comme son nom l’indique, la SCPI de rendement a pour objectif principal de constituer un patrimoine loué générateur de rendement.
Investir dans une SCPI de rendement présente plusieurs autres avantages, notamment un faible ticket d’entrée, une gestion déléguée, et la possibilité de diversifier son portefeuille d’investissements.
C’est notamment très pertinent pour les personnes qui ne peuvent pas investir dans l’immobilier direct ou qui ne souhaitent pas assurer la gestion de leurs biens immobilier.
À quoi peut-on s'attendre en termes de rendement avec les SCPI ?
Le rendement des SCPI varie en fonction de plusieurs facteurs, mais généralement, il se situe entre 4 et 6 %, permettant ainsi une croissance de l’investissement.
De quoi sont constituées les SCPI de rendement ?
Contrairement aux SCPI fiscales ou Malraux, les SCPI de rendement se concentrent sur l’immobilier professionnel, tels que les locaux commerciaux, les bureaux, les établissements de santé, etc.
Les SCPI de rendement sont constituées à 95% d’immobilier professionnel.
Source : Colbr.
Comment se renseigner sur l’évolution des marchés immobiliers tertiaires ?
La plupart des grands brokers immobilier (JLL, CBRE, BNP Paribas Real Estate, Colliers, Knight Frank, Cushman & Wakefield ou encore Savills) publient des papiers régulièrement sur l’évolution des marchés immobiliers.
Pour bien comprendre ces études, voici les principaux critères à observer :
- Volume de transaction: plus ce volume est élevé, plus les marchés sont dynamiques, plus vous avez de chance que les prix augmentent et meilleure est votre liquidité théorique).
- Taux de capitalisation (Yield) : comme tous les actifs de rendement, l’immobilier tertiaire se valorise en fonction de taux. On ne dit pas que les actifs valent x€ /m2 mais plutôt qu’ils se payent x%. Ce pourcentage n’est autre que le l (loyer) / P (prix). Plus les taux de rendement de marché augmentent, plus les prix baissent. Le principal facteur affectant les rendements de marché sont les taux directeurs fixés par les banques centrales. Pour faire très simple : quand les taux directeurs augmentent, l’immobilier baisse !
- Demande placée : la demande placée est également un critère très important pour évaluer la santé du marché. Celle-ci comptabilise les m2 loués sur la période. Concrètement, plus la demande placée est élevée, plus la demande est élevée et plus loyers seront susceptibles d’évoluer à la hausse.
- Taux de vacance : la vacance, à l’inverse mesure la part du stock (de bureau ou d’entrepôt) directement disponible. Plus la vacance est élevée, plus l’offre est élevée et moins les loyers sont susceptibles d’augmenter. Sur ce critère spécifique, il peut être nécessaire de regarder la composition du stock vacant. Typiquement les m2 vacants en Ile de France ont explosé ces dernières années en passant de 2 à 4 M de m2 vacants, néanmoins le stock disponible de bureaux neufs ou rénové dans le quartier central des affaires à Paris est proche de 0.
Qui assure la gestion ?
C’est la société de gestion qui prend toutes les décisions de gestion (achat, location, travaux, vente).
Qui sont les sociétés de gestion qui gèrent les SCPI ?
Le marché de la SCPI ayant explosé ces dernières années, le marché s’est largement transformé passant du statut de produit bancaire bon père de famille à l’un des produits phares de la gestion patrimoine avec l’émergence d’un certain nombre de nouveaux acteurs nés lors des 15 dernières années.
Au 31 décembre 2022, on dénombrait 215 SCPI qui représentaient une capitalisation de 90 milliards d’euros (!), le tout géré par seulement 42 sociétés de gestion.
Pour faire simple on peut catégoriser les sociétés de gestion du secteur de la façon suivante :
- Les bancaires : Amundi, BNP REIM, AEW Ciloger
- Les assureurs : Allianz, Swiss Life
- Les entrepreneuriales historiques : Sofidy, Paref, La Française
- Les blockbusters des années 2010 : Corum, Primonial, Voisin
- Les thématiques : Altream, Euryale, Kyaneos
- Les « sans frais d’entrée » : Iroko, Remake, Axipit
Comment comparer les différentes SCPI de rendement ?
Avec une grande variété de SCPI disponibles, il est essentiel de consulter les classements annuels des SCPI de rendement pour orienter son choix. Toutefois, il est également crucial d’analyser les performances sur plusieurs années et de prendre en compte les frais et la capitalisation.
En outre, il est très important d’analyser la qualité et la valeur des actifs sous-jacents. Depuis le début de l’année 2023, près de 4 milliards d’euros de valorisation viennent de partir en fumée.
Ce phénomène s’explique en grande partie par la revalorisation des actifs sous-jacents (les immeubles) et l’impact de cette réévaluation sur la valeur de reconstitution des fonds. Avant de souscrire, en complément de l’analyse du couple rendement/risque, il est donc fondamental de vérifier que la société de gestion dispose d’un confort suffisant pour maintenir son prix de part et ainsi protéger votre capital.
Quels facteurs sont importants pour maximiser le rendement d'une SCPI ?
Plusieurs éléments influencent le rendement d’une SCPI, notamment le taux de revalorisation des loyers, des parts, les frais de souscription, la durée de détention des parts, les dividendes par part, et la tranche marginale d’imposition. Il est également nécessaire de considérer la fiscalité sur les revenus fonciers.
Comment est calculé le rendement des SCPI en 2022 et au-delà ?
Depuis 2022, le taux de distribution remplace le taux de distribution sur la valeur de marché (TDVM) pour calculer le rendement des SCPI. Ce nouveau mode de calcul se base uniquement sur les dividendes versés, offrant un rendement plus favorable.
Comment sont fiscalisés mes SCPI ?
Cadre général
Dans le cadre de l’investissement direct dans des parts de SCPI, l’associé est soumis à une imposition comme s’il détenait directement les biens immobiliers dans son patrimoine. En conséquence, les revenus distribués par la SCPI, issus des loyers qu’elle perçoit, sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.
L’associé a le choix entre deux régimes d’imposition sur le revenu : le régime réel et le régime micro-foncier.
L’associé doit opter pour le régime réel s’il ne perçoit pas d’autres revenus fonciers que ceux générés par ses parts de SCPI, ou si la somme totale de ses revenus fonciers (incluant ceux de ses parts de SCPI ainsi que d’autres biens immobiliers) dépasse 15 000 €.
L’associé peut opter pour le régime micro-foncier si les trois conditions suivantes sont satisfaites :
- Il est directement propriétaire d’au moins un autre bien immobilier dont il tire des revenus fonciers par le biais de locations non meublées.
- La totalité de ses revenus fonciers (y compris ceux issus de ses parts de SCPI) est inférieure à 15 000 €.
- Ses parts de SCPI ne bénéficient d’aucun dispositif fiscal spécifique.
En cas de choix du régime micro-foncier, et étant donné que les charges sont évaluées de manière forfaitaire, aucune déduction n’est possible des revenus fonciers pour les charges réelles (par exemple, les intérêts d’emprunt).
L’imposition des revenus de mes SCPI au régime réel
Au régime réel un associé est imposé de la façon suivante :
Dividendes * (Tranche marginale d’imposition + Prélèvements sociaux)
Exemple
Medhi a un quotient familial (revenu net imposable / nombre de parts fiscales) de 28 000 € et perçoit 10 000 € /an de son placement en SCPI.
Ses revenus seront imposés de la façon suivante :
10 000 * (30% TMI + 17,2% Prélèvements sociaux) = 4 720 €.
Medhi a un quotient familial (revenu net imposable / nombre de parts fiscales) de 28 000 € et perçoit 10 000 € /an de son placement en SCPI.
Ses revenus seront imposés de la façon suivante :
10 000 * (30% TMI + 17,2% Prélèvements sociaux) = 4 720 €.
Rappel du barème progressif des tranches marginales d’imposition :
Tranche → TMI
De 0 € à 10 084 € → 0%
De 10 085€ à 25 710 € → 11%
De 25 711€ à 73 516 € → 30%
De 73 517 € à 158 122 € → 41%
Pour un montant supérieur à 158 122 € → 45%
Précisions :
- Lorsque vous investissez dans des parts de SCPI en utilisant un prêt, et que vous êtes soumis à l’imposition des revenus fonciers sous le régime réel, vous avez la possibilité de déduire intégralement les intérêts du prêt de vos revenus imposables. Cette déduction peut vous permettre de réaliser des économies d’impôts substantielles tout en bénéficiant des avantages de l’investissement en SCPI.
- Les revenus fonciers que la SCPI verse à ses associés sont inclus dans l’assiette fiscale sans bénéficier d’abattement.
L’imposition des revenus de mes SCPI au micro foncier
Il s’agit du même mode de calcul que le régime réel avec un abattement de 30%.
Exemple
Exemple selon les mêmes hypothèses que pour le régime réel :
(10 000 * 0,7) * (30% TMI + 17,2% Prélèvements sociaux) = 3 304 € (soit une économie de 1 416 €).
Fiscalité applicable lorsque la SCPI effectue des investissements à l’étranger (en ce qui concerne un contribuable résident français)
La taxation des revenus fonciers provenant de l’étranger diffère de celle applicable aux revenus fonciers français, et cette divergence dépend des pays dans lesquels la SCPI a réalisé ses investissements.
Concrètement, la SCPI prend en charge le paiement de l’impôt directement dans les pays étrangers pour le compte de chaque associé. Ainsi, lorsque les revenus sont versés sur le compte de l’associé, ils sont déjà déduits de l’impôt étranger.
Cependant, étant donné que la SCPI est fiscalement transparente, l’associé est tenu de signaler ses revenus à l’administration. Pour éviter la double imposition, des mécanismes tels que le crédit d’impôt généralisé ou la méthode du taux effectif sont mis en place, conformément aux dispositions des conventions fiscales internationales signées entre la France et les pays concernés.
Il est essentiel de noter que les pays étrangers proposent généralement une fiscalité plus avantageuse que celle en vigueur en France, par exemple, avec un prélèvement à la source fixe à 15,825 % en Allemagne. En outre, il convient de mentionner que les revenus fonciers provenant de l’étranger ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux en France, actuellement établis à 17,2 %.
Exemple
Exemple selon les mêmes hypothèses que pour le régime réel, en considérant que 100% des revenus sont d’origine allemande :
10 000 * 15,825% = 1 582,5€ (soit une économie de 3 137,5 € par rapport au régime réel).
Fiscalité des plus-values de cession de parts
Lorsqu’un détenteur de parts de SCPI décide de les revendre, il doit se conformer au régime d’imposition des plus-values immobilières, tout comme pour la vente d’un bien immobilier en direct. Le montant de l’imposition dépend de la durée de détention des parts, avec des abattements différenciés pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Calcul de l’imposition :
Tout comme pour un bien immobilier détenu en direct, la plus-value nette, après l’application des abattements, est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,20 %.
Rappel des abattements :
Les plus-values dépassant 50 000 € sont également assujetties à une taxe spécifique depuis le 1er janvier 2013.
Exonérations limitées :
Contrairement aux propriétaires vendant un bien immobilier en direct, les détenteurs de parts de SCPI ne bénéficient pas de l’exonération pour les ventes de moins de 15 000 €, ni de l’exonération réservée à certains titulaires de pension de vieillesse et d’invalidité.
Responsabilité fiscale :
En général, lorsque la cession est effectuée avec l’aide de la société de gestion de la SCPI, c’est cette dernière qui calcule l’impôt, le retient sur le prix de vente et le reverse à l’administration fiscale. En cas de cession de gré à gré entre particuliers, la plus-value est calculée par le vendeur sous sa responsabilité et doit être payée simultanément à l’enregistrement de l’acte de vente auprès de la recette des impôts, au choix du vendeur ou de l’acquéreur.
Fiscalité des plus-values de cession d’immeubles de la SCPI
Lorsque la SCPI vend un bien immobilier, elle est soumise au régime des plus-values immobilières, sauf exceptions. Cette plus-value est calculée en soustrayant le prix de vente au coût d’acquisition de l’actif. Une réduction d’impôt s’applique en fonction du nombre d’années de détention, avec une exonération après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Le notaire de la SCPI se charge de la déclaration et du paiement de l’impôt. Cependant, en raison de la transparence fiscale de la SCPI, ce sont les porteurs de parts qui sont considérés comme responsables de l’impôt sur la plus-value. Pour les particuliers détenant des parts dans leur patrimoine personnel, cela ne change rien : la plus-value est déclarée et payée en leur nom et pour leur compte par le notaire et la société de gestion de la SCPI.
Pour les personnes morales
Cependant, pour les porteurs de parts relevant des régimes fiscaux des bénéfices professionnels (BIC, BA, BNC) ou de l’impôt sur les sociétés, la situation est différente. Ils reçoivent leur part de plus-value et sont tenus de l’inclure dans leur déclaration de revenus. Par exemple, si un professionnel possédant des parts de SCPI réalise une plus-value lors de la cession d’un actif, il doit intégrer cette plus-value dans sa déclaration de résultat.
Les SCPI sont-elles assujetties à l’IFI ?
Oui.
Depuis 2018, l’Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a laissé place à l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI), concernant les individus possédant un patrimoine immobilier net excédant 1,3 million d’euros. Les parts de SCPI, ainsi que d’autres biens immobiliers, qu’ils soient en possession directe ou indirecte, entrent dans le champ de l’IFI. Le seuil d’imposition pour les résidents fiscaux en France varie en fonction de l’ensemble de leurs biens immobiliers, y compris ceux situés à l’étranger. Pour les non-résidents, seuls les biens détenus en France sont pris en compte pour cet impôt.
La société de gestion transmet généralement à l’épargnant la « valeur IFI par part », c’est-à-dire la valeur à déclarer annuellement pour l’IFI, via le rapport annuel ou le bulletin d’information du premier trimestre. Il suffit ensuite de multiplier cette valeur par le nombre de parts détenues pour déterminer la valeur de la participation à déclarer en matière d’IFI.
Pour plus d’informations sur les optimisations fiscales, pensez à consulter notre guide sur les astuces et nouveautés fiscales 2023.
Quels indicateurs facilitent la comparaison des rendements des SCPI en 2023 ?
En 2023, des indicateurs supplémentaires sont introduits pour améliorer la comparaison des rendements des SCPI, notamment la prise en compte de la fiscalité étrangère, le rendement global immobilier, et une plus grande transparence sur les frais.
Peut-on financer l'achat de parts de SCPI à crédit ?
L’achat de parts de SCPI peut être financé à l’aide d’un prêt immobilier, même si l’investisseur dispose de liquidités. Les intérêts du prêt sont déductibles des impôts, ce qui rend l’investissement en SCPI attrayant.
Quels sont les avantages et inconvénients de l'achat à crédit de parts de SCPI ?
L’achat à crédit permet de réduire les impôts et de financer les parts de SCPI tout en générant des dividendes pour compenser les intérêts du prêt. Cependant, il peut y avoir des pressions pour acheter des parts spécifiques, ce qui peut ne pas être avantageux. Un conseiller en gestion de patrimoine peut apporter une assistance personnalisée pour aider dans la recherche de financement.
Est-il toujours intéressant de financer des parts de SCPI ?
Depuis près de deux ans les taux d’intérêt ont connu une hausse historique. Cette hausse s’est directement répercutée sur les conditions de financement des SCPI et de l’immobilier en général.
Alors qu’il était possible de se financer sur 20 ans à des taux proches de 2% en 2020, il désormais presque impossible de trouver une solution équivalente à moins de 5% sur la même durée. Ce changement n’est pas sans conséquence dans un secteur où le rendement moyen est à inférieur à 5%…
Il n’est donc clairement plus si opportun d’avoir au financement dans le contexte de taux actuel. Ceci d’autant plus qu’en dehors du rendement, les valorisations sont elles aussi mises à mal. Avoir recours au financement pourrait donc conduire à des situations de fonds propres négatifs qu’il faut absolument éviter.
Quel est le rôle de l'associé dans une SCPI de rendement ?
Les associés de SCPI de rendement sont propriétaires d’une partie du parc immobilier, mais ils n’ont aucune implication dans la gestion quotidienne.
Un conseiller en gestion de patrimoine, ou une néo-banque privée (comme Colbr) est parfaitement à même de vous conseiller pour choisir les SCPI les mieux adaptées à votre situation et objectifs d’investissement. Si vous souhaitez en discuter, vous pouvez prendre rendez vous juste ici. Pensez également à consulter nos articles sur la SCPI résidentielle et celui sur la SCPI fiscale.
