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Questions fréquentes
Dans quel type de fonds puis-je investir ?
Colbr donne accès à l’ensemble de l’immobilier, dit « Pierre Papier » à savoir : SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) et SIIC (Société d’investissement en immobilier coté).
Quelles différences entre SCPI, OPCI, SIIC ?
Le ticket minimum pour les fonds non professionnels (FCPR) est de 10 000 € et de 100 000 € pour les fonds professionnels (SLP, FCPI). Nous utilisons la technologie, pour donner accès à des fonds historiquement inaccessibles, tout en respectant la régulation.
Comment évaluer la performance des fonds immobiliers ?
La performance d’un fonds immobilier, tel qu’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), est mesurée en utilisant un indicateur appelé le « rendement global immobilier ». Ce nouvel indicateur vise à fournir une mesure plus complète de la performance d’une SCPI en prenant en compte deux composantes essentielles de l’investissement immobilier : le rendement annuel généré par la SCPI et la variation de la valeur des parts de la SCPI entre deux années consécutives.
Pour calculer le rendement global immobilier d’une SCPI, vous effectuez la somme des deux éléments suivants :
- Le taux de distribution de l’année en cours (n). Ce taux représente le rendement annuel distribué aux investisseurs par la SCPI sous forme de dividendes.
- La variation du prix d’une part de la SCPI entre l’année précédente (n-1) et l’année en cours (n). Cette variation mesure la croissance ou la décroissance de la valeur des parts de la SCPI.
Le calcul du rendement global immobilier peut être formulé comme suit :
Rendement Global Immobilier = Taux de Distribution (année n) + Variation du Prix de Part (année n – année n-1)
Par exemple, si une SCPI affiche un taux de distribution de 5% pour l’année en cours et que la valeur de sa part augmente de 1,5% par rapport à l’année précédente, alors le rendement global immobilier de cette SCPI serait de 6,5%.
Les avantages du rendement global immobilier sont les suivants :
- Clarté pour les Investisseurs : Cet indicateur est plus facile à comprendre pour les investisseurs détenant des parts de la SCPI. Son calcul est plus simple que celui du TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) précédemment utilisé, car il ne prend pas en compte les variations intra-annuelles, ce qui le rend plus lisible.
- Comparabilité : Le rendement global immobilier harmonise les indicateurs de performance, ce qui permet aux investisseurs de comparer plus facilement la performance des SCPI avec d’autres produits d’investissement immobilier, tels que les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier).
- Transparence : L’utilisation d’un indicateur de performance commun contribue à une plus grande transparence dans le secteur immobilier en éliminant les méthodes d’évaluation disparates, ce qui facilite la comparaison entre différents véhicules d’investissement immobilier.
En résumé, le rendement global immobilier est un indicateur plus complet et transparent pour évaluer la performance des SCPI, et il permet aux investisseurs de mieux comprendre et comparer les rendements de ces fonds avec d’autres options d’investissement immobilier, comme les OPCI.
Comment se protéger d'une baisse de prix de part ?
Pour se protéger d’une baisse de prix de part dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), il est essentiel de comprendre et d’utiliser la notion de « valeur de reconstitution » comme un indicateur clé. La valeur de reconstitution est un élément fondamental pour évaluer si le prix d’achat d’une part de SCPI est surévalué ou sous-évalué, ce qui peut aider les investisseurs à prendre des décisions éclairées pour leur portefeuille.
Voici comment utiliser la valeur de reconstitution pour se protéger contre une baisse de prix de part dans une SCPI, en utilisant des formules et des exemples précis :
1. Comprendre la valeur de reconstitution :
La valeur de reconstitution d’une SCPI représente la valeur totale des actifs immobiliers détenus par la SCPI (valeur des immeubles à dire d’expert ou valeur vénale) ainsi que la valeur de ses actifs financiers.
À cette valeur, on ajoute tous les frais et droits liés à la reconstitution de la SCPI, y compris les droits payés pour l’acquisition de biens immobiliers.
2. Comparer la valeur de reconstitution avec la valeur de souscription (prix d’achat) :
La valeur de souscription est le prix auquel un nouvel investisseur peut acheter une part de la SCPI. Pour déterminer si le prix d’achat est surévalué (surcoté) ou sous-évalué (décoté), comparez la valeur de reconstitution avec la valeur de souscription.
Formules :
Si Valeur de souscription > Valeur de reconstitution, alors Prix d’achat surévalué (surcoté).
Si Valeur de souscription < Valeur de reconstitution, alors Prix d’achat sous-évalué (décoté).
Exemple : Si la valeur de souscription d’une SCPI est de 100 €, mais que sa valeur de reconstitution est de 105 €, alors le prix d’achat est surévalué (surcoté) de 5 €.
3. Utiliser un indicateur d’écart en pourcentage :
Souvent, on compare l’écart en pourcentage entre la valeur de souscription et la valeur de reconstitution pour évaluer si le prix d’achat est attractif.
Formules :
Si ((Prix de souscription / Valeur de reconstitution) – 1) > 0, alors Prix d’achat surévalué (surcoté).
Si ((Prix de souscription / Valeur de reconstitution) – 1) < 0, alors Prix d’achat sous-évalué (décoté).
Exemple :
Si la valeur de souscription est de 100 € et la valeur de reconstitution est de 105 €, alors ((100 / 105) – 1) = -0,0476. Cela indique que le prix d’achat est sous-évalué de 4,76%.
4. Utiliser un indicateur de décote ou de surcote :
Certains experts calculent un écart en pourcentage spécifique pour déterminer si le prix d’achat est intéressant.
Exemple : Si le prix de la part est inférieur de plus de 2% à sa valeur de reconstitution, alors il est considéré comme intéressant. S’il est supérieur à 2%, alors le prix est considéré comme élevé.
5. Suivre les revalorisations :
Les prix de souscription peuvent être ajustés périodiquement en fonction de l’évolution de la valeur de reconstitution.
Il est important de suivre ces ajustements pour identifier les opportunités d’investissement lorsque les prix de souscription sont attractifs.
En résumé, en utilisant la valeur de reconstitution et les indicateurs d’écart en pourcentage, les investisseurs peuvent déterminer si le prix d’achat d’une part de SCPI est attractif, surévalué ou sous-évalué. Cela permet de prendre des décisions éclairées pour se protéger contre une baisse de prix de part et d’identifier les meilleures opportunités d’investissement.
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