Un OPCI, qu'est ce que c'est ?
Les Organismes de Placement Collectif Immobilier, ou OPCI, sont des véhicules d’investissement collectif permettant à plusieurs investisseurs de mettre en commun leurs ressources pour investir dans l’immobilier.
Contrairement aux SCPI, ils peuvent investir en immobilier (min. 60%) mais également dans d’autres types d’actifs financiers (max. 35%) et doivent garder des liquidités (min. 5%). Ils peuvent s’adresser à des investisseurs particuliers ou à des investisseurs professionnels (OPPCI) avec des règles de gestion allégées.
Quelles sont les différences entre un OPCI et les autres formes de pierre papier (SCPI, SIIC) ?
Les OPCI, les SCPI et les SIIC, sont 3 typologies de fonds adossés à l’immobilier. Cependant leur structure de frais, leur composition et leur valorisation sont très différents.
Voici un tableau résumant les principaux points communs et différences :
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Critères |
SCPI |
OPCI |
SIIC |
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Nature « Pierre-papier » |
Placement immobilier |
Placement immobilier, actifs financiers, liquidités |
Société Cotée en Bourse, spécialisée dans l’immobilier |
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Mutualisation des Risques |
Oui |
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Gestion par une SGP Agréée |
Oui |
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Accessibilité |
Compte-titres, assurance vie, nominatif pur
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Horizon d’Investissement |
Long terme (généralement 10 ans) |
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Composition de l’Actif |
Immobilier pur (jusqu’à 100%) |
Mix Immobilier (51-65%) et Financier (liquidités et valeurs) |
Immobilier commercial principalement, coté en Bourse |
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Fiscalité |
Revenus fonciers, plus-values immobilières |
PFU de 30% depuis 2018 (selon la forme juridique) |
Imposition sur les dividendes (dans le cadre du PFU) |
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Frais d’Entrée |
Oui, en moyenne 10% |
Oui, entre 3 et 5% |
Non |
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Liquidité |
Limitée, à la main de la société de gestion. |
Facilitée grâce aux réserves et aux actifs liquides. |
Oui |
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Performance long terme (40 ans) |
6,6% |
5,4% |
12% |
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Volatilité |
A la main de la société de gestion en fonction de la valeur de reconstitution. |
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En temps réel, en fonction de l’évolution des marchés. |
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Montant de Souscription |
Dès 200 € en nominatif pur et dès quelques dizaines d’euros en assurance vie |
Dès 1000 € en nominatif pur et dès quelques dizaines d’euros en assurance vie |
Dès quelques dizaines d’euros. |
Source IEIF
Quelle est la composition d'un OPCI ?
Un OPCI se compose à la fois d’actifs immobiliers (majoritairement) mais également d’actifs financiers et de liquidité.
Voici les principales règles contraintes d’allocations fixés par le régulateur :
- Actifs Immobiliers : La réglementation exige généralement qu’au moins 60% des actifs des OPCI soient investis dans des biens immobiliers physiques.
- Instruments Financiers : Les OPCI peuvent détenir des instruments financiers tels que des actions de sociétés immobilières, des obligations immobilières, ou d’autres titres liés au secteur immobilier. La proportion allouée à ces instruments généralement limitée à 35% pour garantir une prépondérance des actifs immobiliers.
- Liquidités : Les OPCI doivent conserver une certaine liquidité pour répondre aux demandes de rachat des investisseurs. La réglementation exige que les liquidités représentent un pourcentage spécifique du portefeuille d’au moins 5%.
- Autres Actifs : En plus des actifs immobiliers, financiers et des liquidités, les OPCI peuvent détenir d’autres actifs, tels que des parts d’autres OPCI ou des parts de fonds d’investissement. Les règles spécifiques autour de ces allocations dépendent du règlement intérieur de l’OPCI.
Pourquoi les OPCI ont-ils été créés ?
Après la crise immobilière des années 90, et notamment la crise des SCPI, il était fondamental de trouver une nouvelle forme de pierre papier capable de mieux protéger les épargnants face au risque de liquidité.
En effet, la crise et les baisses brutales de prix avait conduit de nombreux épargnants à sortir en même temps sur certaines SCPI. Face à la vague de demande de retrait, certains porteurs de part ont dû patienter plus de 5 ans pour en sortir… Pire encore, pour permettre cette sortie les sociétés de gestion devaient vendre leurs actifs, souvent les meilleurs, dans des conditions qui leurs étaient très défavorables, matérialisant ainsi des pertes importantes.
Fort de cet épisode particulièrement marquant pour la pierre papier, produit d’épargne star des années 80/90, un nouvel outil a été créé pour allier l’utilité de la pierre papier et la liquidité des marchés financiers : l’OPCI.
Dès 2003, voici ce que l’on pouvait lire dans les Echos : « Les OPCI ont été créés pour combiner les avantages des SCPI avec une plus grande liquidité. Ils ont répondu à la nécessité d’offrir aux investisseurs une option de placement immobilier plus souple, permettant des échanges plus fréquents sur les marchés financiers. »
Quelle est la fiscalité applicable aux OPCI ?
La fiscalité des OPCI dépend du type d’OPCI : SPPICAV ou FPI sélectionné.
Les différentes structures juridiques d’OPCI
- FPI (Fonds de Placement Immobilier): Il s’agit d’un fonds d’investissement immobilier qui peut prendre différentes formes légales, telles que la SICAV (Société d’Investissement à Capital Variable) ou la FCP (Fonds Commun de Placement). La structure exacte dépend du pays et de la législation en vigueur.
- SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable): C’est une forme spécifique de SICAV. La SPPICAV est une société d’investissement à capital variable dont l’objectif principal est l’investissement dans des biens immobiliers.
Tableau fiscal comparatif des différents types d’OPCI
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Critères |
OPCI (SPPICAV) |
FPI |
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Revenus |
Soumis au prélèvement forfaitaire unique |
Soumis aux revenus fonciers |
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Plus-Values |
Soumises au prélèvement forfaitaire unique |
Soumises au régime des plus-values immobilières |
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Régime Fiscal |
Prélèvement forfaitaire unique (PFU) à 30% (incluant les prélèvements sociaux) |
Impôt sur le revenu + Prélèvements sociaux |
Quels sont les critères à prendre en compte pour choisir un OPCI adapté à ses besoins ?
Il y a 7 principaux critères à avoir en tête avant d’investir en OPCI :
- La thèse de gestion
Avant d’investir dans un OPCI, il faut de poser la question du niveau de valorisation du fonds et des facteurs exogènes qui peuvent l’impacter. Typiquement, dans un contexte de forte inflation et de remontée des taux, il est normal que l’immobilier subisse de fortes baisses. Le phénomène inverse peut également s’appliquer.
Par ailleurs des facteurs peuvent également impacter l’usage ou permettre de prédire la demande associée aux actifs immobilier et à leur rendement futur. Au sortir de la pandémie, on pouvait aisément s’attendre à une chute sur le bureau avec l’explosion du télétravail. Deux ans plus tard, le nombre de m2 vacants en Ile de France a doublé…
- La qualité des actifs
Les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) privilégient l’investissement dans des biens immobiliers physiques et non cotés, principalement dédiés à la location. Cette catégorie inclut également des actions de sociétés immobilières non cotées, offrant une diversification géographique et un moyen de mutualiser les risques, tels que les impayés de loyers. La stratégie du gérant, la qualité des biens sélectionnés et leur adéquation à la demande locative sont des facteurs cruciaux à évaluer.
La poche financière des OPCI intègre des actions de sociétés foncières cotées et des titres financiers cotés. Il est essentiel de comprendre la nature de ces actifs et leur niveau de risque, en utilisant les DICI comme source d’information. De plus, les OPCI doivent maintenir au moins 5% de liquidités en permanence pour assurer la liquidité des investisseurs.
- La qualité des locataires : Deuxième critère déterminant pour les OPCI
Les OPCI, similaires aux Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), permettent la gestion locative professionnelle. La vigilance quant à la qualité et à la solvabilité des locataires contribue à minimiser les risques de vacances locatives et d’impayés. Les informations sur la durée des baux sont disponibles dans les rapports annuels des OPCI, accessibles sur les sites web des sociétés de gestion.
- La volatilité du portefeuille : Un point clé à évaluer
L’investisseur doit examiner la volatilité des actifs avant de s’engager. Cela représente l’amplitude de variation de la valeur des parts, généralement située entre celle des SCPI et des OPCVM (Sicav et FCP).
- Le potentiel de performance à long terme des OPCI
La durée recommandée de détention des OPCI est d’au moins 10 ans. Les performances passées du fonds sur cette période sont indicatives, mais elles ne garantissent pas les performances futures. Les revenus et plus-values générés ne sont pas assurés.
- Les Frais
Enfin, les frais de souscription et de gestion du fonds sont des éléments à prendre en considération. La durée d’investissement et les performances potentielles du fonds doivent permettre d’amortir ces frais.
Avertissement sur les risques associés aux OPCI
Il est important de noter que les OPCI présentent un risque de perte en capital lié à l’évolution des marchés immobiliers. Les revenus ne sont pas garantis et peuvent fluctuer en fonction de la performance du fonds. L’investissement dans des parts d’OPCI est à envisager à long terme, avec une durée recommandée de 10 ans. La liquidité est limitée, et la revente des parts n’est pas garantie par la société de gestion. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Si vous voulez établir une stratégie d’investissement diversifiée et personnalisée sur le long terme, vous pouvez prendre rendez vous avec un conseiller Colbr. Si vous souhaitez en savoir plus sur nos produits d’investissement, les performances et le détail des frais, rendez vous sur colbr.co.
