Les SCPI « sans frais d’entrée » en bref
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sans frais d’entrée représentent une innovation dans le domaine de l’investissement immobilier indirect.
Contrairement aux SCPI traditionnelles, qui imposent des frais d’entrée variant entre 8% et 12%, ces SCPI permettent de souscrire la totalité du montant investi, permettant d’acquérir davantage de capital grâce à la déduction des frais d’entrée.
Quelques exemples de SCPI sans frais :
- Novaxia Neo : SCPI spécialisée dans la transformation urbaine, principalement orientée vers l’immobilier de bureau. Il s’agit également de la première SCPI sans frais commercialisable (2019).
- Iroko Zen : Focus sur l’immobilier tertiaire, avec une stratégie de diversification maximale pour saisir les meilleures opportunités du marché européen.
- Remake Live : SCPI investissant dans des projets innovants et durables autour des grandes métropoles (villes de plus de 250 000 habitants). Elle propose une gestion diversifiée avec une préférence pour l’immobilier de bureau.
En moyenne, ces SCPI enregistrent un taux de distribution supérieur à 6%, atteignant même 7,79% pour Remake Live en 2023, ce qui leur permet de surperformer le taux moyen des SCPI, qui s’établit à 4,52% en 2023 selon l’ASPIM.
Les SCPI sans frais ont fait leur apparition il y a seulement quelques années, coïncidant avec la percée des plateformes d’investissement en ligne. Elles ont rapidement conquis le marché des investisseurs autonomes grâce à leurs frais attractifs, leur simplicité et un taux de distribution supérieur à celui des SCPI traditionnelles
Comparaison entre SCPI traditionnelles et SCPI « sans frais d’entrée »
Les SCPI sans frais d’entrée se distinguent par leur capacité à maximiser l’effet de levier en conservant l’intégralité du capital souscrit lors de l’investissement, offrant ainsi des rendements potentiellement plus élevés que les SCPI traditionnelles, avec un rendement moyen supérieur de +2,5% sur l’année 2023.
À court terme, une SCPI sans frais d’entrée proposera souvent un meilleur rendement. On peut observer dans ce tableau un mécanisme simple comparant une SCPI sans frais d’entrée avec les frais de gestion les plus élevés, soit 18%, et une SCPI traditionnelle avec des frais d’entrée bas, à 8%, ainsi que des frais de gestion également bas, à 8%.
| SCPI sans frais d’entrée | SCPI traditionnelle |
Prix de la part | 100 € | 100 € |
Frais d’entrée | 0 | 12% |
Capital investi | 100 € | 88 € |
Rendement brut à 5% | 100€ x 5% = 5€ | 88 x 5% = 4,40€ |
Frais de gestion | 18% = 0,9% de frais de gestion | 8% = 0,35€ de frais de gestion |
Taux de distribution | 4,10% | 4,05% |
Pour aller plus loin dans la comparaison, en se basant sur les données de 2023, avec un rendement de 7,79% pour les SCPI sans frais d’entrée, contre des frais d’entrée pouvant atteindre 12% et un rendement de 4,5% pour les SCPI traditionnelles, il est facile de constater que l’écart de rendement à court terme entre ces deux options d’investissement peut être significatif.
Des frais de gestion et d’acquisition supérieurs
Les SCPI sans frais d’entrée compensent souvent l’absence de frais initiaux par des frais de gestion et de transaction plus élevés. En moyenne, les frais de gestion des SCPI sans frais d’entrée varient entre 15% et 18% des revenus locatifs annuels, contre 8% à 10% pour les SCPI traditionnelles.
Il est également important de noter que les frais d’acquisition peuvent être plus élevés pour ces supports, avec une moyenne de 3% à 9%, contre moins de 0,5% pour les SCPI traditionnelles.
Ces coûts importants peuvent peser lourdement en période de variation des taux, notamment pendant les crises immobilières. En cas de baisse des revenus locatifs et de cessions urgentes de biens de valeur, les SCPI sans frais d’entrée peuvent voir leur performance érodée plus rapidement par rapport aux SCPI avec des frais de gestion moins élevés.
Des sociétés relativement jeunes
Les SCPI « sans frais d’entrée » sont relativement jeunes et peuvent présenter un risque plus élevé que les SCPI traditionnelles, car ces dernières n’ont pas encore prouvé leur résilience face aux crises économiques et immobilières. Les sociétés ayant traversé plusieurs crises démontrent une meilleure capacité à gérer leurs fonds et actifs de valeur, réduisant ainsi le risque de perte en capital.
Il est également crucial d’évaluer l’expérience et l’expertise de l’équipe de gestion pour garantir leur compétence et leur engagement. La stratégie d’investissement doit être claire : conservatrice ou axée sur la prise de risques pour augmenter les performances. La transparence de l’équipe, avec des rapports réguliers sur la performance, est également essentielle.
Ainsi, investir dans une SCPI sans frais nécessite une analyse plus approfondie comparée à une SCPI traditionnelle, qui a déjà prouvé sa résilience aux crises, afin de garantir la stabilité de l’investissement à long terme.
Une liquidité plus volatile
L’absence de frais d’entrée dans les SCPI offre plus de souplesse pour acheter et vendre des parts, mais elle peut également entraîner une volatilité plus élevée. La facilité de retrait peut compromettre la stabilité des fonds et augmenter la volatilité des prix des parts.
Contrairement aux SCPI traditionnelles, où les frais d’entrée élevés dissuadent les retraits rapides, les SCPI sans frais d’entrée peuvent voir un grand nombre d’investisseurs céder rapidement leurs parts en cas de perte de confiance ou de résultats décevants. Cela peut entraîner une baisse des prix des parts compliquant la gestion des liquidités et augmentant les risques pour les investisseurs restants.
Pour limiter ces risques, certaines sociétés mettent en place des clauses de rachat, comme des frais de 6% TTC chez IrokoZen pour les parts cédées avant 3 ans de détention, afin d’encourager les investisseurs à conserver leurs parts. D’autres SCPI adoptent des mécanismes de plafonnement ou de report des distributions en cas de vente massive pour protéger les investisseurs à long terme.
Il est essentiel de connaître les mesures de protection mises en place par la société et de déterminer si l’investissement à court ou à long terme est le plus adapté.
Comment bien choisir sa SCPI « sans frais d’entrée »
Pensez-vous intégrer ces nouvelles SCPI dans votre portefeuille ?
Pour faire un choix éclairé, il est important d’examiner les éléments clés de comparaison. Ces éléments incluent les frais de gestion et d’acquisition, la flexibilité offerte par les frais d’entrée, la résilience de la société de gestion face aux crises, ainsi que les mécanismes de protection contre la volatilité et les risques de liquidité.
Il est également important d’évaluer la stratégie d’investissement des SCPI, leurs historiques de performance, et les protections mises en place pour les investisseurs à long terme. Comparer ces aspects vous aidera à déterminer si ces nouvelles SCPI sans frais d’entrée correspondent à vos objectifs d’investissement et à votre tolérance au risque.
N’oubliez pas que chaque option d’investissement comporte ses propres avantages et inconvénients. C’est à ce titre que nous vous conseillons de vous approcher d’un conseiller en gestion de patrimoine.
Faites confiance à COLBR pour vous accompagner dans cette démarche et optimiser vos choix d’investissement sans coûts d’entrée supplémentaires. Avec notre expertise approfondie et notre connaissance des marchés, nous vous aiderons à sélectionner les différentes options et à élaborer une stratégie d’investissement personnalisée qui répondra à vos objectifs financiers.
Contactez-nous dès aujourd’hui pour bénéficier de notre accompagnement professionnel et de conseils sur mesure.
Questions courantes
Quels sont les principaux avantages d'investir dans une SCPI ?
Les principaux avantages d’investir dans une SCPI sont la diversification du patrimoine immobilier, la gestion professionnelle des biens, et la possibilité de percevoir des revenus réguliers sans avoir à gérer directement les propriétés.
Quels sont les différences majeures entre les SCPI sans frais d'entrée et les SCPI traditionnelles ?
Les SCPI sans frais d’entrée ne prennent pas de frais lors de l’achat, ce qui signifie que tout votre investissement est directement utilisé pour acheter des parts. En revanche, les SCPI classiques peuvent appliquer des frais d’entrée, ce qui réduit le montant effectivement investi. Cependant, les SCPI sans frais compensent cela avec des frais de gestion, de transaction, ou de travaux plus élevés, qui peuvent sembler « cachés » le plus souvent.
Peut-on financer l'achat de parts de SCPI à crédit ?
L’achat de parts de SCPI peut être financé à l’aide d’un prêt immobilier, même si l’investisseur dispose de liquidités. Les intérêts du prêt sont déductibles des impôts, ce qui rend l’investissement en SCPI attrayant
