L’offre de fonds immobilier la plus sélective de France
L'immobilier, une affaire de convictions
L'immobilier est la classe d'actifs préférée des français, que ce soit en direct avec plus d'un million de transactions par an ou en indirect avec plus de 10 Mds € de collecte sur les SCPI en 2022. Pourtant, le marché actuel est miné par les pièges et les mauvaises surprises (frais exorbitants, méthodes de vente trompeuses, etc.).
Notre méthode de sélection
Colbr est le seul partenaire a avoir été jusqu'à la visite du patrimoine dans son audit de nos fonds partenaire.
Directeur de Région chez Foncière MAGELLAN
Analyse des marchés
Nous nous forgeons d'abord une conviction sur les zones géographiques cibles et les marchés réels (bureaux, logistique, commerces, etc.).
Audit des partenaires
Nous auditons la qualité des équipes de gestion, les historiques de performance, la construction de ladite performance & les modalités de fonctionnement.
Choix de nos fonds
Une fois la société de gestion approuvée, nous validons la cohérence de la stratégie du fonds, ses charges de fonctionnement et son potentiel de performance.
Visite du patrimoine
Chaque bien référencé par Colbr est visité par un ou plusieurs membres de l'équipe de gestion afin d’éviter toute surprise et d’assurer à nos membres la qualité du bien dans lequel ils investissent.
Nous référençons moins de 1% du marché.
Nos membres parlent de nous
27 ans
Après avoir reçue une somme d'argent à la suite d'une transmission, je cherchais à investir dans l'immobilier. Compte tenu de la somme (trop faible pour un achat en direct dans une grande ville et de mon inexpérience) j'ai été hyper séduite par le fait de le faire avec des fonds. Aujourd'hui, grâce à la sélection de Colbr, je suis hyper sereine et mon argent me rapporte un rendement de plus de 5% /an !"
Des opportunités d’investissements "Off Market"
En devenant membre, vous intégrez notre réseau d'investisseurs et d'experts dans lequel nous proposons en exclusivité des investissements introuvables sur le marché.
Colbr répond à vos questions
Contrairement aux idées reçues, l’immobilier n’est pas un ensemble homogène. Il existe de nombreuses formes d’immobiliers et presque autant de manière de les détenir (fonds, société, indivision, dispositif fiscal, etc.).
Chez Colbr, nous commercialisons majoritairement des fonds (SCPI, OPCI, etc.) mais nous conseillons nos clients sur leur allocation immobilière globale.
Pour connaitre le type d’immobilier qui vous correspond le mieux, il faut définir votre niveau de maîtrise de cette classe d’actif, votre profil de risque et tenir compte de votre portefeuille existant.
Voici les questions essentielles à aborder avant de choisir un sous-jacent immobilier :
- Quelle est la part de mon immobilier actuel dans mon patrimoine global ?
- Quel est le niveau de charges associé à mon patrimoine immobilier ?
- Quel est le rendement de mon patrimoine immobilier ?
- Ai-je une appétence particulière pour l’immobilier opérationnel (travaux, suivi de chantier, plan, ameublement, etc.) ?
En matière d’immobilier locatif, le rendement moyen français s’établit autour des 5,9% bruts. Les fonds immobiliers plutôt concentrés sur les grandes métropoles et présentant des rendements nets de frais offrent des rendements moyens de 4,53% (selon l’ASPIM).
Chez Colbr, nous analysons à la fois les rendements immédiats, qui peuvent aller au-delà de 6% sur certains fonds, et le TRI (taux de rendement interne) qui présente le rendement moyen long terme (dividendes + appréciation du capital).
Comme toute classe d’actifs, l’immobilier indirect (les fonds) présente un certain nombre de risques.
Les principaux risques associés sont :
- Le risque de marché : le prix de l’immobilier peut varier et cette variation impacte mécaniquement la valeur des parts des fonds.
- Le risque de crédit: les fonds immobiliers peuvent s’endetter pour financer tout ou partie de leurs biens. En cas de baisses des revenus (loyers), de remontée des taux ou de baisse de la valeur des biens, le fonds peut se retrouver en défaut de paiement ou contraint de céder tout ou partie de son patrimoine.
- Le risque de vacance : comme pour un investissement en direct, les fonds immobiliers peuvent se retrouver sans locataire sur certains biens. Cette absence de locataire (ou vacance) peut affecter négativement le rendement du fonds.
- Le risque de liquidité : les parts des fonds immobiliers sont échangées librement sur un marché secondaire organisé par la société de gestion. Dans le cas où il n’y aurait pas de contrepartie, un porteur de part peut se retrouver bloqué et la société de gestion contrainte de céder des actifs pour financer les retraits.
Les SCPIs et les OPCI sont les deux principales enveloppes fiscales constituant la « pierre papier ». Il s’agit de fonds immobilier non cotés dont l’objectif premier est d’investir dans l’immobilier et de permettre aux particuliers d’en récolter les fruits (les loyers) au travers de dividendes qui leurs sont reversés trimestriellement ou mensuellement.
La principale différence entre ces deux classes d’actifs réside dans la poche « liquide » des OPCI qui est censée permettre une meilleure protection des épargnants face au risque de liquidité (voir plus haut). Cette liquidité a souvent poussé les OPCI à détenir des actifs cotés plus volatiles, créant ainsi plus de variation que pour les SCPI.
| SCPI | OPCI |
Montant de souscription | Minimums très faibles, accessibles à tous les épargnants. Certains véhicules limitent néanmoins la granularité du passif et fixent des min. autour de 10 000 €. Parmi les OPCI, il existe des OPPCI réservées aux investisseurs professionnels pour lesquels les min. sont fixés à 100 000 €. | |
Frais de souscription | 10 – 12% | 3 – 5% |
Frais sur encours | 0,6% à 1% (10% à 18% des recettes locatives) | 1,3% à 2% |
Rendement | Revenu récurrent allant de 4,5 à 6% | 0 à 5% |
Gain en capital | Valorisation de la part disponible annuellement en fonction des valeurs d’expertise. | Valorisation de la part disponible quotidiennement en fonction des valeurs d’expertise et des actifs liquides sous-jacents. |
Durée d’investissement recommandée | 10 ans et plus | 5 ans et plus (en fonction de la stratégie poursuivie) |
Fiscalité | Revenus fonciers + IFI | Revenus fonciers ou Flat Tax + IFI |
Possibilité d’achat à crédit | Oui | Non |
Eligibilité à l’assurance vie | Oui | Oui |
Les désavantages de l’investissement direct | Les avantages de l’indirect |
· Montant min. élevé · Des risques immobiliers (travaux, appels de charges, etc.) · Des risques locatifs (vacances, impayé, etc.) · Un travail de gestion important · 100% dépendant des banques et du financement | · Accessible dès quelques milliers d’euros · Un investissement diversifié par construction · Une gestion assurée par une société de gestion agréée par l’AMF · Un suivi régulier des performances de l’investissement immobilier(bulletins trimestriels, rapports annuels) · Recours possible à des financements spécifiques
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Le terme « off-market » se traduit par hors marché en français. Il désigne les biens qui ne sont pas visibles sur les sites d’annonces en ligne. Le plus souvent, ces biens sont apportés directement par des clients ou des apporteurs d’affaires qui ne sont pas agents immobiliers, à savoir : notaire, expert-comptable etc.
Chez Colbr, nous nous appuyons sur un réseau solide d’apporteurs d’affaires nous permettant de partager des opportunités de ce type à nos clients.