Vous avez enfin acheté un bien immobilier, tout est finalisé, vous pensez pouvoir dormir l’esprit tranquille ? Que nenni, il faut encore choisir votre mode de location !
Ces deux modes de détention présentent quelques points communs, mais surtout de nombreuses différences, tant sur le plan juridique, que comptable ou fiscal.
Rappelons d’abord qu’il n’existe aucune solution parfaite. Le « bon choix » est celui qui convient le mieux à VOTRE situation !
La principale distinction entre la location nue et location meublée est assez logiquement la présence ou non de meubles et équipements dans le logement.
La liste définie de ces équipements est fixée par décret. Pour la connaître, vous pouvez vous référer à notre article dédié « La LMNP en bref »
Comment détenir votre location ?
Vous pouvez effectuer votre investissement locatif en direct, mais également via une société existante que vous allez créer.
Attention, en fonction de votre choix locatif, il faudra choisir la société adaptée. Même si le champ des possibles est large, légalement, vous n’êtes pas parfaitement libre dans votre décision !
| LOCATION NUE | LOCATION MEUBLEE | |
| En direct | OUI | OUI |
| SCI à l’IS | OUI | OUI |
| SCI à l’IR | OUI | NON |
| SARL de Famille | NON | OUI |
| SNC | OUI | OUI |
| SAS, SA … | OUI | OUI |
Comment sont taxés les revenus immobiliers ?
Lorsque vous êtes propriétaire d’un bien détenu vide, vos recettes locatives entrent dans la catégorie des revenus fonciers sur la déclaration d’Impôt sur le Revenu (IR).
Lorsque vous êtes propriétaire d’un bien détenu meublé (souvent en LMNP), vous exercez une activité professionnelle, et donc, les revenus liés à l’activité de location meublée doivent être déclarés comme Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Dans un cas comme dans l’autre, 2 options sont possibles et peuvent avoir des conséquences non négligeables sur votre résultat fiscal : le micro ou le réel.
Focus : l’amortissement, qu’est-ce que c’est ?
L’amortissement est la différence essentielle entre les deux modes de location. C’est un mécanisme qui a pour effet de diminuer le revenu imposable et donc, la fiscalité.
Fiscalement, le contribuable est autorisé à déduire cet amortissement, s’il opte pour le régime réel des BIC.
En effet, sous le régime BIC, l’immobilier et le mobilier perdent de la valeur du fait de leur utilisation dans la durée.
Cette perte, fictive, est considérée comme un amortissement.
L‘amortissement est donc déterminé selon la valeur et la durée d’utilisation : la valeur déduite varie ainsi chaque année. En règle générale, il est possible d’amortir jusqu’à 85 % de la valeur de l’actif et on calcule généralement l’amortissement sur une durée de 30 ans.
Les durées de location
Durée du bail
- Location meublée (LMNP) : 9 mois si le locataire est étudiant (reconduction tacite : 1 an)
- Location nue :
3 ans si le propriétaire est une personne ou SCI familiale
6 ans si le propriétaire est une société (hors SCI familiale)
Durée du dépôt de garantie
- Location meublée (LMNP) : 2 mois hors charges
- Location nue : 1 mois hors charges
Durée du préavis de votre locataire
- Location meublée (LMNP) : 1 mois avant la fin du bail
- Location nue : 3 mois avant la fin du bail
Durée du préavis du propriétaire
- Location meublée : 3 mois avant la fin du bail
- Location nue : 6 mois avant la fin du bail
La plus-value en cas de revente
Le calcul de la plus-value immobilière et les taux d’imposition applicables sont les mêmes dans le cas d’une cession d’un bien loué en LMNP ou en location nue.
La plus-value réalisée dans le cadre de la vente immobilière du bien vide ou meublée est soumise aux règles d’imposition des plus-values des particuliers.
Attention : Si vous êtes un Loueur Meublé Professionnel (LMP), la cession de votre bien immobilier rentre dans le cadre des plus-values des professionnels.
Les loyers
Les loyers d’un bien loué en meublé sont souvent entre 15 et 20 % supérieurs à ceux des biens loués nus.
Attention : dans vos calculs vous devez également prendre en considération les charges supplémentaires liées à l’achat des meubles pour votre location meublée.
Vous l’aurez donc compris, bien souvent la rentabilité d’un bien en LMNP sera plus élevée que pour une location vide malgré l’achat des meubles, notamment grâce au traitement fiscal des revenus locatifs.
Nous espérons que cet article vous aura permis d’avoir plus de visibilité sur votre choix de mode de location. SI vous avez des interrogations complémentaires n’hésitez pas à consulter nos autres articles ou à nous contacter directement 😉.
Exemple :
| Foncier réel | LMNP réel | |
| Loyers / an | 6 000 € | 6 000 € |
| Charges divers | 900 € | 900 € |
| Intérêt d’emprunt | 1 000 € | 1 000 € |
| Amortissement | Non déductible | 4 800 € |
| Total charges | 1 900 € | 6 700 € |
| Résultat | 4 100 € | -700 € |
| Base imposable | 4 100 € | 0€ |
| Impôts (TMI 30%) | 1 935 € | 0 € |
Nous espérons qu’à l’issue de cet article, vous y verrez plus clair dans votre gestion locative ! N’hésitez pas à consulter nos autres articles sur l’immobilier ou à prendre rendez vous si vous souhaitez être conseillé(e) sur un projet d’investissement.
