Depuis plusieurs années, les SCPI sans frais d’entrée ont marqué de manière significative le domaine de l’investissement immobilier indirect.
Contrairement aux SCPI traditionnelles, qui appliquent des frais d’entrée pouvant aller jusqu’à 12 %, ces nouvelles SCPI permettent d’investir la totalité du montant souscrit, augmentant ainsi le potentiel de rendement.
Elles ont su se faire apprécier des investisseurs en quête de réduction des frais et d’optimisation du rendement à moyen terme.
Quels sont les avantages qui ont créé le succès des SCPI sans frais d’entrée ?
L’impact des frais d’entrée
Les SCPI sans frais d’entrée offrent un avantage financier immédiat en éliminant les frais initiaux pouvant atteindre 12 % sur les SCPI traditionnelles.
Cette économie permet d’investir la totalité du capital et d’en obtenir un rendement plus élevé, en partant sur une base de 100 % du capital investi plutôt que sur une base de 88 %.
Même si les frais de gestion sont généralement plus importants, cela s’accompagne d’une hausse du rendement en raison du montant plus élevé de capital sur lequel se base le rendement.
Accessibilité et transparence
Ces SCPI sont facilement trouvables en ligne via les plateformes d’investissement ou les fintechs. Cette facilité d’accès aux informations s’accompagne donc d’une plus grande transparence, que ce soit pour trouver facilement les frais, les performances ou bien les rapports de gestion.
Enfin, ces produits ont su aussi conquérir les cabinets en gestion de patrimoine qui les ont intégrés aux portefeuilles de leurs clients afin d’affiner leurs stratégies de rendement immobilier et de leur fournir des informations claires quant aux meilleures approches à adopter.
Une performance globalement supérieure
La valorisation d’une SCPI repose sur deux éléments principaux : la revalorisation des biens immobiliers détenus et le rendement des loyers perçus.
Pour comparer une SCPI sans frais d’entrée à une SCPI avec frais d’entrée, il est important d’analyser l’investissement sur plusieurs années afin d’évaluer correctement l’impact de ces frais sur la performance.
Simulation de performance
Simulation comparative entre SCPI sans frais d’entrée et classique:
Pour un investissement de 50 000 € en SCPI de 250 part de 200 €.
- Revente des parts à 10 ans
- Revalorisation annuelle de 1 %
- Rendement cible de 5 %.
Ces frais, qui varient selon les SCPI et les transactions réalisées, peuvent affecter considérablement le rendement global.
SIMULATION 1: SCPI avec 12 % de frais d’entrée, 8 % frais de gestion (pour une part)
| N 1 | N 2 | N 3 | N 4 | N 5 | N 6 | N 7 | N 8 | N 9 | N 10 |
Valeur de retrait | 176 € | 178 € | 180 € | 181 € | 183 € | 185 € | 187 € | 189 € | 191 € | 192 € |
Valeur de la part | 200 € | 202 € | 204 € | 206 € | 208 € | 210 € | 212 € | 214 € | 217 € | 219 € |
Rendement brut | 10 € | 10 € | 10 € | 10 € | 11 € | 11 € | 11 € | 11 € | 11 € | 11 € |
Rendement Net | 9 € | 9 € | 9 € | 9 € | 9 € | 9 € | 9 € | 10 € | 10 € | 10 € |
Flux | -191 € | 9 € | 9 € | 9 € | 9 € | 9 € | 9 € | 10 € | 10 € | 202 € |
Résultats de la simulation 1:
Par part Total
Rendement première année 9,20 € 2 300 €
Rendement sur 10 ans 96,25 € 24 062 €
Revalorisation sur 10 ans 192,49 € 48 000 €
Plus-value sur 10 ans 288,25 € 22 062 €
Valeur cumulée : 72 062 €
TRI 10 ans : 5,11%
Résultats de la simulation 2: SCPI sans frais d’entrée :
Rendements Par part Total
1e année 9,20 € 2 300 €
Sur 10 ans 96,25 € 24 062 €
Revalorisation 192,49 € 48 000 €
sur 10 ans
Plus-value sur 88,25 € 22 062 €
10 ans
Valeur cumulée : 72 062 €
TRI 10 ans : 5,11 %
SIMULATION 2: SCPI sans frais d’entrée, 18% frais de gestion (pour une part)
| N 1 | N 2 | N 3 | N 4 | N 5 | N 6 | N 7 | N 8 | N 9 | N 10 |
Valeur de la part | 200 € | 202 € | 204 € | 206 € | 208 € | 210 € | 212 € | 214 € | 217 € | 219 € |
Rendement brut | 10 € | 10 € | 10 € | 10 € | 10 € | 11 € | 11 € | 11 € | 11 € | 11 € |
Rendement Net | 8 € | 8 € | 8 € | 8 € | 9 € | 9 € | 9 € | 9 € | 9 € | 9 € |
Flux | -192 € | 8 € | 8 € | 8 € | 9 € | 9 € | 9 € | 9 € | 9 € | 228 € |
Résultats de la simulation 2: SCPI sans frais d’entrée :
Par part Total
Rendement première année 8,20 € 2 050 €
Rendement sur 10 ans 85,79 € 21 447 €
Revalorisation sur 10 ans 227,71 € 56 926 €
Plus-value sur 10 ans 113,50 € 28 373 €
Valeur cumulée : 78 373 €
TRI 10 ans : 5,72%
Résultats de la simulation
SCPI sans frais d’entrée :
Rendements Par part Total
1e année 8,20 € 2 050 €
Sur 10 ans 85,79 € 21 447 €
Revalorisation 227,71 € 56 926 €
sur 10 ans
Plus-value sur 113,50 € 28 373 €
10 ans
Valeur cumulée : 78 373 €
TRI 10 ans : 5,72 %
Attention : Les revenus provenant des loyers sont imposés au titre des revenus fonciers, tandis que les plus-values réalisées lors de la revente des parts sont soumises au régime d’imposition des plus-values immobilières.
Conclusion
Les simulations menées montrent que la SCPI sans frais d’entrée à généré un TRI de 5,72%, tandis que la SCPI avec frais d’entrée un TRI de 5,11% ce qui démontre l’avantage mécanique lié à l’absence de frais en compensant de plus faible loyer contre une meilleure revalorisation du prix de part.
Rappelons qu’en 2023, certaines SCPI sans frais d’entrée ont affiché des taux de distribution dépassant 7%, malgré des frais de gestion d’environ 15%. En comparaison, la moyenne des SCPI traditionnelles s’est établie à un taux de distribution de 4,52%, selon l’ASPIM. Ces chiffres illustrent le potentiel des SCPI sans frais d’entrée à générer des rendements supérieurs, creusant l’écart avec les SCPI traditionnelles.
Bien que des frais de transaction et de courtage puissent parfois réduire légèrement le rendement des SCPI sans frais d’entrée, leur potentiel de performance reste souvent plus élevé.
L’importance d’être accompagné
Investir dans les SCPI est un excellent moyen de diversifier son patrimoine.
Mais le marché est vaste et complexe. Face à la multitude d’offres, il est préférable d’être bien accompagné pour éviter les erreurs et se positionné sur les meilleures opportunités.
Chez Colbr, nous vous conseillons sans frais cachés supplémentaires !
Nos experts vous guident vers les meilleures opportunités du marché, en toute transparence, afin que vous puissiez investir sereinement et construire un portefeuille immobilier performant.
N’hésitez pas à consulter nos autres articles sur l’immobilier ou à prendre rendez-vous si vous souhaitez être conseillé(e) sur un projet d’investissement.
Questions courantes
Quels sont les principaux avantages d'investir dans une SCPI ?
Les principaux avantages d’investir dans une SCPI sont la diversification du patrimoine immobilier, la gestion professionnelle des biens, et la possibilité de percevoir des revenus réguliers sans avoir à gérer directement les propriétés.
Quels sont les différences majeures entre les SCPI sans frais d'entrée et les SCPI traditionnelles ?
Les SCPI sans frais d’entrée ne prennent pas de frais lors de l’achat, ce qui signifie que tout votre investissement est directement utilisé pour acheter des parts. En revanche, les SCPI classiques peuvent appliquer des frais d’entrée, ce qui réduit le montant effectivement investi. Cependant, les SCPI sans frais compensent cela avec des frais de gestion, de transaction, ou de travaux plus élevés, qui peuvent sembler « cachés » le plus souvent.
Peut-on financer l'achat de parts de SCPI à crédit ?
L’achat de parts de SCPI peut être financé à l’aide d’un prêt immobilier, même si l’investisseur dispose de liquidités. Les intérêts du prêt sont déductibles des impôts, ce qui rend l’investissement en SCPI attrayant
